نقشه تفکیکی
تفکیک زمین شهری
تفکیک اراضی از جمله مسائل مهم شهری و پایه و اساس رشد موزون شهرها و اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی و ضوابط مقرر در طرح‌های مذکور است و می‌توان با به کار بردن ضوابط اصولی، از طریق کنترل و نظارت بر تفکیک اراضی به اهداف طرح‌های جامع و تفصیلی تحقق بخشید. تفکیک اراضی شهری در واقع زمینه شکل‌گیری توده و فضای ساختمانی و فرم شهری تا مقیاس محله و ناحیه محسوب اراضی شهری، زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار گرفته است.
محدوده شهری عبارت از یک محدوده فیزیکی که به وجه مطلوبی مشخص شده و شامل همه تقسیمات شهری می‌گردد و منطقه‌ای با ویژگی تراکم جمعیت انسانی بالا و امکانات انسان ساخته فراوان در مقایسه با مناطق اطراف آن است.
در خصوص تفکیک اراضی طبق قوانین حقوقی ایران، تعاریف مشخصی وجود دارد. به طوری که از نظر لغوی:
- تفکیک، به معنی از هم گشودن، جدا کردن، بازگشودن، از هم گشودن است.
- افراز، جدا کردن چیزی از چیز دیگر بیان شده است.
- قطعاتی که انجام هر نوع عملیات ساختمانی در آن‌ها به شرط نداشتن مغایرت با ضوابط منطقه‌بندی، آزاد است و مالک می‌تواند برای آن‌ها پروانه ساختمان تقاضا نموده و به میل و سلیقه خود بسازد.
در همین رابطه بخوانید:
آخرین وضعیت سامانه املاک و اسکان از نگاه رییس سازمان امور مالیاتی
- قطعاتی که برای نیازمندی‌های عمومی شهر تخصیص داده شده و عملیات ساختمانی آن‌ها باید توسط شهرداری یا سازمان‌های ذی‌ربط دولتی انجام گردد. ممکن است در پاره‌ای از موارد متقاضی تفکیک، مکلف شود طبق نقشه‌ای که در اختیار او قرار می‌گیرد، ساختمان را ایجاد و به شهرداری یا سازمان‌های ذی‌ربط دولتی که عهده‌دار تأمین خدمات مربوط در شهر هستند، واگذار کند. گاهی هم ممکن است بهای بعضی از قطعات مذکور بر اساس ضوابطی که در مورد تصرف اراضی برای ایجاد تأسیسات و نیازمندی‌های شهری و دولتی در قبال پرداخت قیمت یا غرامت مقرر است به مالک پرداخت شود.
- قطعاتی که برای احداث ساختمان‌ها یا تأسیسات معینی از قبیل فروشگاه، هتل، رستوران، بانک، پست و مخابرات، مدارس غیردولتی، درمانگاه‌ها و بیمارستان‌های غیردولتی، دفاتر تجارتی و فنی و نظایر آن‌ها تخصیص پیدا می‌کنند.
تفكیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عنوان مثال مالک یا مالكین، زمین به مساحت ۵ هزار متر مربع را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم نموده كه در عرف ثبتی گفته می‌شود كه این زمین به قطعات ۲۰۰ متری تفكیك شده است.
انواع منطقه‌بندی شهری
تراکمی
- تعیین مرزهای منطقه واحدهای مسکونی
- تعیین حداکثر ارتفاع ساختمان در منطقه مسکونی
- تعیین میزان واحدهای مسکونی در هر واحد سکونتی
- تعیین حداقل و حداکثر وسعت در واحدهای مسکونی
- تعیین میزان کل فضای ساخته‌شده در منطقه مسکونی
امتیازهای منطقه‌بندی تراکمی
- در این منطقه‌بندی شهری از تراکم زیاد جمعیت جلوگیری می‌شود.
- قیمت زمین برای مدتی تثبیت می‌گردد.
- سلامتی مردم برای استفاده از روشنایی، نور، تهویه هوا تأمین می‌شود.
- بهره‌گیری از امکانات به سهولت انجام می‌گیرد.
ارتفاعی
در این منطقه‌بندی شهری برای کنترل ارتفاع ساختمان‌ها کنترل توسعه عمودی شهر در منطقه مرکزی با توجه به اوضاع خاص بخش مرکزی شهرها و تعیین بخش‌های خاص برای ساختمان‌های بلندمرتبه در هر وضعیتی رعایت استفاده ساختمان‌های بلندمرتبه از روشنایی روز ضروری است. تأکید بر امر ترافیک و تحرک روزانه مردم در منطقه نیز از مواردی است که باید به آن توجه شود.
در همین رابطه بخوانید:
آلوده‌ترین مناطق تهران
کاربری زمین
در این منطقه‌بندی شهری بیشتر مناطق در چهار گروه طبقه‌بندی می‌شوند:
- منطقه مسکونی : دور از بوهای بد و نزدیک به فضاهای سبز و تفریحی که این منطقه به منطقه مسکونی ویلایی، واحدهای مسکونی آپارتمانی و مجتمع‌های بلندمرتبه تقسیم می‌شود.
- منطقه تجاری: این منطقه در مجاورت مراکز حمل و نقل قرار می‌گیرد و در آن کاربری زمین برای ایجاد بانک‌ها، اداره‌ها، بازارها، انبارها و مغازه‌ها در نظر گرفته می‌شود.
- منطقه صنعتی: صنایع در صورت استفاده از نیروی برق آلودگی نخواهد داشت و بعضی از آن‌ها را برای منطقه مسکونی می‌توان قرار داد ولی تعداد زیادتر از آن‌ها در بیرون از شهرها مکان گزینی می‌شوند.
- مناطق فرهنگی: شامل سینماها، تئاتر، دانشگاه‌ها، کتابخانه‌ها، بانک‌ها و … که ممکن است در سراسر شهر و در محل‌های مختلف شهری ایجاد شود.
منطقه تجاری در مجاورت مراکز حمل و نقل قرار می‌گیرد و در آن کاربری زمین برای ایجاد بانک‌ها، اداره‌ها، بازارها، انبارها و مغازه‌ها در نظر گرفته می‌شود.
جمع‌بندی
- نقاط جمعيتی تحت شرايط سياسی، اجتماعی، اقتصادی و جغرافيايی به منظور بهره‌گيری تجاری و يا تقويت قدرت دفاعی در مقابل هجوم بيگانگان، به صورت سكونتگاه قومی، نژادی و فعالیت‌های شغلی و جز آن شكل گرفته‌اند.
- محدوده شهری عبارت از یک محدوده فیزیکی که به وجه مطلوبی مشخص شده و شامل همه تقسیمات شهری می‌گردد و منطقه‌ای با ویژگی تراکم جمعیت انسانی بالا و امکانات انسان ساخته فراوان در مقایسه با مناطق اطراف آن است.
- امروزه محله‌های کوچک در شهرها به یکدیگر پیوسته‌اند و تشکیل مناطق شهری را داده‌اند و به لحاظ جغرافيايی و استقرار، عمدتا متأثر از وضعيت اقتصادی هستند و به لحاظ معيشت و نوع زندگی، همچنان افراد و ساكنان خاص خود را می طلبند.
- تفکیک اراضی، به معنای جداسازی و تبدیل یک ساختمان، ملک و یا یک زمین به قطعات کوچک‌تر است، در حالی که افراز عبارت از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا یک زمین است، هرگاه شرکا بخواهند هریک سهم خود را از زمین مشخص نمایند.
- منطقه‌بندی شهری دارای انواع مختلفی است:
- منطقه‌بندی تراکمی
- منطقه‌بندی ارتفاعی
- منطقه‌بندی کاربری زمین
